Створено: 05 листопада 2018 Автор: Пархомчук Вікторія

- Чи повинні Ви, у випадку купівлі нерухомості, сплачувати борги за комунальні послуги минулого власника?
- Чи законні вимоги комунальних підприємств щодо оплати послуг, якими фактично користувались інші особи?
- На кому в такому разі «висить» обов’язок по сплаті коштів по відповідним послугам?


Сьогодні спробуємо розплутати цей клубок запитань та зрозуміти, як новому власнику житла захистити себе в такій ситуації.

 

Змоделюємо ситуацію: особа-власник житла, яка має певну заборгованість, здійснює його продажу іншій особі. Покупець, зважаючи на звичайну безтурботність, нічого не знає про комунальні борги, що «висять» за новопридбаною квартирою, а тому без коливань купує її. Після придбання новий власник звертається до виконавців комунальних послуг з метою перепідписання договорів про надання комунальних послуг. Однак виконавці відмовляють в їх підписанні на тій підставі, що на відповідній квартирі «висить» велика кількість боргів. Крім того, відповідні договори підписують тільки після того, як новий власник здійснить погашення минулих боргів по комунальних платежах. Зазвичай виконавці комунальних послуг змушують осіб погашати борги минулих власників, погрожуючи зверненням до суду і стягненням коштів.

Відразу звертаємось до букви закону, а саме до спеціальних норм права, що регулюють дану сферу відносин.
Ч. 2 ст. 19 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначає склад учасників, які задіяні в сфері надання комунальних послуг : «учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: власник, споживач, виконавець, виробник.» Згідно з ч.1 ст. 19 Закону: «відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах.» Беручи до уваги зазначене вище, робимо висновок про виключний характер договору як єдиної підстави виникнення зобов’язання у сфері надання житлово-комунальних послуг. Ніякі інші обставини не можуть «породжувати» виникнення даного правовідношення. Як споживач так і виконавець комунальних послуг зобов’язані укладати між собою договори про надання комунальних послуг. Договір являє собою письмовий документ, в якому зазначається перелік послуг, які надаються, права та обов’язки сторін, ціна послуги, порядок її оплати та інше. Тут важливим моментом є те, що договір укладається між виконавцем послуги з однієї сторони та конкретною особою-споживачем – з іншої (у випадку, якщо це індивідуальний договір). Тобто договір укладається безпосередньо не на конкретну нерухомість, а з конкретною особою, яка в ній проживає чи провадить певну діяльність. З цього випливає персоніфікованість такого договору, його дія розповсюджується лише на сторони, які його уклали (виняток становлять дієздатні особи, які проживають та/або зареєстровані у житлі споживача та користуються комунальними послугами).
З цього випливає, що новий власник житла не відповідає за невиконання чи неналежне виконання умов договору попереднім власником, оскільки він не є стороною цього договору. Тому будь-які вимоги до нього з приводу погашення заборгованості є безпідставними.
Також, відповідно до ст.322 ЦК, на власника покладається тягар утримання майна. Таким чином, новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.

Винятком є випадок, коли ви погоджуєтесь відшкодувати борг, і це зазначено в договорі купівлі-продажу. Такий момент має місце, якщо при покупці квартири з боргами ви оплачуєте її вартість за мінусом суми боргу, після чого самі його погашаєте. Цей порядок є особливо актуальним, якщо ви не впевнені в тому, що після укладення угоди колишній власник заплатить по рахункам, і при цьому не хочете розбиратися з постачальниками послуг. Так ви не допустите проблем і зможете спати спокійно. В даному випадку комунальні служби мають право пред'явити вам претензії при несвоєчасному погашенні заборгованості.

Співробітники комунального підприємства, виставляючи вам платежі, знають, що ви не повинні їх оплачувати, але йдуть на такий незаконний крок, щоб будь-яким чином повернути гроші. В ситуації, коли подібні дії і ігнорування вимог закону перешкоджають в реалізації права споживача користуватися своїм майном, справа не рідко доходить до суду.

Декілька судових рішень, в яких суди стали на бік нового власника нерухомості:
1. Постанова ВС/ВП у справі № 757/45133/15-ц від 08.05.2018 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/74218787 ).
Велика Палата на основі всебічно досліджених фактичних обставин справи та нормативної бази, що регулює дані відносини прийшла до висновку, що зобов'язання з розірвання договору про постачання електричної енергії з попереднім споживачем покладені на сторони такого договору і новий власник, який виявив бажання стати споживачем електричної енергії, не наділений ні повноваженнями вчиняти дії, направлені на розірвання договору про постачання електричної енергії, стороною якого він не був, ні нести будь-яких обов'язків у правовідносинах, які виникли між іншими суб'єктами. Відмова відповідача у здійсненні дій щодо укладення договору про постачання електричної енергії з посиланням на існуючий договір з попереднім власником не ґрунтується на вимогах закону та порушує права нового власника щодо реалізації ним свого права власності на належне йому нерухоме майно.
2. Рішення Дніпровського районного суду м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/31195478).
Суд задовольняє позов за відомих вже підстав та зазначає, що на ім’я позивача, як нового власника квартири, відповідачем (КП) має бути відкритий або переоформлений особовий рахунок на вищезазначену квартиру. При цьому в особовому рахунку на ім’я позивача із суми заборгованості по сплаті за надані послуги з теплопостачання квартири має бути виключена заборгованість попереднього власника квартири.
3. Рішення Балаклійського районного суду Харківської області у справі № 610/1606/13-ц (http://reyestr.court.gov.ua/Review/32099601 ), що стосується визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов’язкової дії (типовим договором).

Знайте свої права ♥

 

 

Додати коментар


Захисний код
Оновити

ОСТАННІ НОВИНИ