Створено: 08 листопада 2018 Автор: Пархомчук Вікторія

Дитина, як особа з неповною дієздатністю, має в рамках законодавства особливий захист прав.

Вирішення питань з нерухомістю, в яких зачіпаються питання малолітніх і неповнолітніх має ряд особливостей, про які сьогодні буде йти мова.

Згідно зі статистикою, практично 60% операцій на ринку нерухомості одним з учасників виявляється дитина — або на боці покупця або продавця, внаслідок чого стосовно цієї теми завжди існує велика кількість питань.

 

Буква закону §

Згідно із законодавством, дитина, нарівні з дорослими, володіє всіма правами, як житлових, так і майновими — може отримувати в спадщину чи дар нерухомість або її частина, брати участь у приватизації житла і так далі

Згідно з положеннями статті 177 Сімейного кодексу України, батьки управляють майном, яке належить малолітній дитині без спеціального на те повноваження, враховуючи її потреби та інтереси.

Відповідно до ст. 34 Цивільного кодексу України, на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування.

Тому, якщо неповнолітній хоче здійснити продаж наявного в нього нерухомого майна і батьки не проти цього, першим кроком на шляху продажу квартири (будинку) має стати візит в органи опіки та піклування. Жоден із нотаріусів не посвідчить такої угоди без зазначеного дозволу.

Відповідно до п. 67 порядку провадження органами опіки та піклування діяльності, пов'язаної із захистом прав дитини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 вересня 2008 р. N 866, дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається у разі гарантування збереження її права на житло і оформлюється рішенням.

У зв’язку з цим можуть виникнути проблеми.

Таке гарантування за логікою повинно передбачати підтвердження того, що правочин спрямований на забезпечення інтересів дитини. Вбачається, що таким підставами можуть бути:

  • бажання примноження майна;
  •  реалізація з метою купівлі більш кращого житла;
  •  внесення отриманих коштів на депозит, відкритий на ім'я дитини.

 При цьому батьки мають виходити з права дитини на житло з тим, аби дитина у разі потреби отримала житло у власність. Тому гарантія має містити конкретні відомості про те, що такий правочин спрямований суто на забезпечення інтересів дитини і його вчинення дозволить дитині гарантовано отримати житло у подальшому, або відповідно до вартості житла, що було предметом правочину, суму, обраховану з урахуванням інфляційних процесів.

Уявимо ситуацію: батьки хочуть здійснити  продаж квартири в Києві, яка належить їх неповнолітньому сину для подальшої купівлі заміського будинку під Києвом або в іншому регіоні. Вартість звичайної квартири в центрі столиці непорівнянна з цінами на нерухомість за містом і тим більше в інших областях. Тому, навіть якщо продаж тісной двокімнатної квартири дозволить придбати просторий будинок, де у дитини буде своя кімната, органи опіки та поруки можуть не видати дозвіл у зв’язку з тим, що ціна нового нерухомого майна значно нижче. У такому випадку батьки можуть спробувати привести інші аргументи — екологічну ситуацію в центрі мегаполісу, близькість до родичів, відповідний клімат, поліпшення житлових умов, наявність більш високооплачуваного місця роботи батьків, школи і дитячого садка на новому місці, велику площу нової нерухомості і так далі. Однак державні органи рідко вірять на слово, і найкращим аргументом буде відкриття розрахункового рахунку на ім’я неповнолітнього, на який буде покладена частину вартості проданої квартири, що належить дитині, як одному з учасників угоди. Такий аргумент може переконати чиновників краще всяких голослівних обіцянок.

Важливий момент — у світлі цих вимог може здатися, що батькам доведеться придбати нове житло, причому не гірше старого ще до продажу квартири. На практиці такий поворот подій часто просто нереальний — саме на кошти від продажу зазвичай і купується новий будинок або квартира. Тому органи опіки найчастіше вимагають одночасного придбання нового житла з такою ж або більшою площею.

Судова практика.

Відмову органу опіки і піклування можна оскаржити до адміністративного суду, однак це тягне за собою додаткові і часові і фінансові витрати. Окрім того, судова практика ще більш матеріалістично дивиться на подібного роду правовідносини і вимагає оформлення у власність дітей частки житла рівноцінної відчужуваній. В одному з рішень місцевого суду, в аргументуванні відмови в задоволені позову про оскарження відповідного рішення органу опіки і піклування зазначалось, що «гарантією збереження права дітей на житло можуть виступати тільки документи, які підтверджують факт придбання частки власності на їх ім'я, а не переведення грошових коштів від продажу нерухомого майна на ім'я неповнолітніх дітей на особистий рахунок банківської установи».

Тому варіант звернення до суду не завжди є багатообіцяючим і результативним.

Звичайно, якщо пригадати, скільки цілком відповідальних батьків ставали жертвою шахраїв при укладенні угод з нерухомістю, скільки батьків просто намагалися вирішити свої фінансові проблеми шляхом продажу квартири, не замислюючись, з чим залишиться в майбутньому дитина, якщо підрахувати кількість неблагополучних сімей, де один з батьків страждає від залежності і може вирішити продати житло для задоволення своїх потреб – то такі жорсткі вимоги цілком виправдані.

Однак, і працівникам органів опіки і піклування, і суду слід ширше дивитися на ситуацію конкретної сім’ї, вивчати всі обставини, щоб, зрештою, реальні інтереси дитини були забезпечені і вона повною мірою могла реалізувати свої права ♥

 

Додати коментар


Захисний код
Оновити

ОСТАННІ НОВИНИ