Створено: 29 травня 2019 Автор: Пархомчук Вікторія

«Проект землеустрою», «технічна документація», «робочий проект землеустрою» - ось далеко не повний перелік назв документації, які Ви маєте бути готові чути, якщо планує здійснювати певні операції із земельною ділянкою.

Ознайомившись з цією статтею Ви будете розуміти про що йде мова, з чого складається документація із землеустрою, який порядок її розроблення, погодження, затвердження та яку роль вона відіграє.

Окрім того, сьогодні в судовій практиці знайдемо відповідь на питання:

-  Чи є правильним такий спосіб обрання захисту порушеного права як "зобов'язати видати дозвіл"?

-  Чи є підставою для відмови заявнику у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою надання раніше аналогічного дозволу іншому заявнику?

 

Загалом під документацією із землеустрою розуміються будь-які затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності, а також матеріали обстеження і розвідування земель, авторського нагляду за виконанням проектів тощо.

Будь-яка документація із землеустрою розробляється на основі завдання на розробку відповідного виду документації, яке затверджується замовником. Склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації із землеустрою регламентуються відповідною нормативно-технічною документацією з питань здійснення землеустрою.

 Ст.25 Закону "Про землеустрій" передбачає розробку 6 різновидів проектів землеустрою.

Ми зупинимось на тих, що зустрічаються найчастіше.

Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються в разі:
• формування нових земельних ділянок, що здійснюється у порядку надання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності, в тому числі безоплатної приватизації громадянами земельних ділянок із земель державної або комунальної власності (ст.118 Земельного кодексу);
• зміни цільового призначення земельної ділянки (абзац другий частини першої ст.20 Земельного кодексу).

Слід пам’ятати, що не у всіх випадках надання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності відбувається на підставі проекту землеустрою. Він потрібен лише тоді, коли відбувається формування нової земельної ділянки. Якщо земельна ділянка зареєстрована в Державному земельному кадастрі, а право власності на неї – в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то при наданні такої ділянки у користування без зміни її меж та цільового призначення жодна документація із землеустрою не складається. В усіх інших випадках надання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності відбувається на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Алгоритм складання проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Етап 1. Отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою.
Дозвіл надається органами державної влади або органами місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених ст.122 Земельного кодексу, у місячний строк з моменту подання відповідної заяви (клопотання). Якщо після спливу вказаного строку відповідний орган не надав дозволу на розроблення проекту землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, то особа, зацікавлена в одержанні безоплатно у власність або у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, має право замовити розроблення відповідного проекту землеустрою без надання такого дозволу. Реалізувати таке право зацікавлена особа може у місячний строк з дня закінчення строку для розгляду заяви (клопотання) про надання земельної ділянки безоплатно у власність або у користування.

Етап 2. Обрання розробника проекту землеустрою.
Перелік осіб, які вправі проводити роботи із землеустрою, є доступним та розміщений, зокрема, на сайті Держземагентства (http://land.gov.ua/litsenzuvannia-ta-sertyfikatsiia). Радимо зважати не лише на вартість послуг, а й на досвід роботи та репутацію розробника.

Етап 3. Укладення договору на розроблення проекту землеустрою з обраним розробником.
Форма та зміст такого договору мають відповідати Типовому договору про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, затвердженому постановою КМУ від 04.03.2004 р. № 266.

Етап4. Складання розробником проекту землеустрою.
Максимальний строк складання – шість місяців з моменту укладення договору (п.«г» частини другої ст.28 Закону про землеустрій).

Етап 5. Погодження проекту землеустрою органами виконавчої влади.
Порядок такого погодження прописаний в ст.1861 Земельного кодексу. Законодавством передбачено випадок, коли такий проект землеустрою не підлягає погодженню – якщо місце розташування об’єкта, розміри і межі земельної ділянки, що пропонується до вилучення (викупу), та умови вилучення (викупу) цієї ділянки погоджені згідно з вимогами ст.151 Земельного кодексу та під час розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не змінилися.

Етап 6. Державна експертиза проекту землеустрою.
Така експертиза здійснюється на підставі відповідного закону. Обов’язковій державній експертизі підлягають не всі проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок, а лише ті, які стосуються земельних ділянок певних категорій: особливо цінних земель, земель лісогосподарського призначення, земель водного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення (абзац сьомий частини першої ст.9 Закону про державну експертизу).
Якщо ж відбувається формування земельних ділянок чи зміна цільового призначення земельних ділянок інших категорій, проводити державну експертизу проекту їх відведення не обов’язково. Така експертиза згідно із ст.11 вказаного Закону може здійснюватися на добровільних засадах.

Етап 7. Затвердження проекту землеустрою органом державної влади або органом місцевого самоврядування.
Воно відбувається у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи у вказаних вище випадках – після отримання позитивного висновку такої експертизи) шляхом прийняття рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність чи користування або відмови в цьому.
Законодавство передбачає право замовника оскаржити відмову у передачі земельної ділянки у власність чи користування або залишення відповідного клопотання без розгляду. Однак не варто покладати багато сподівань на суд в розглядуваному випадку, оскільки максимум, що може зробити суд, – це за наявності для того підстав скасувати рішення відповідного органу про відмову у передачі земельної ділянки у власність чи користування (в разі наявності такого рішення) чи визнати бездіяльність такого органу незаконною (в разі зволікання із розглядом заяви) і зобов’язати такий орган розглянути подану заяву та прийняти відповідне рішення.
При цьому суд не вправі вказувати, яке саме рішення має прийняти управнений орган, а тим більше не може в такій ситуації визнавати за заявником право власності чи користування земельною ділянкою, оскільки це виключна прерогатива органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування.

Тож навіть якщо заявник отримає позитивне для нього рішення суду, йому все одно доведеться чекати волевиявлення відповідного органу щодо розпорядження землею. При цьому жодний нормативно-правовий акт не забороняє такому органові прийняти ще одне рішення про відмову у наданні земельної ділянки, але вже за іншого обґрунтування. І знову ж заявник навіть за скасування такого рішення судом має чекати на наступне рішення управненого органу. Кількість таких «кіл» жодним документом не обмежена, а тому теоретично їх може бути скільки завгодно.

Етап 8. Подання документації із землеустрою до Держземагентства для внесення відомостей до Державного земельного кадастру.
Відповідно до частини четвертої ст.26 Закону про землеустрій цю дію здійснює розробник документації від імені її замовника. Щоправда, в договорі сторони можуть покласти цей обов’язок на замовника землевпорядної документації.

Проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань складаються з метою:
• обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання та охорони земель при створенні нових землеволодінь та землекористувань;
• впорядкування структури земельних угідь, усунення черезсмужжя, далекоземелля, ламаності меж, ерозійних процесів та інших екологічних наслідків нераціонального використання земель і створення територіальних умов для функціонування всіх галузей економіки, формування й удосконалення раціональної системи існуючого землеволодіння та землекористування (ст.51 Закону про землеустрій).

Важливо, що розглядувані проекти землеустрою не розробляються для земель сільськогосподарського призначення, для впорядкування яких складаються проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь.

Як бачите, будь-які зміни об’єктів земельних правовідносин, включаючи і перетворення землі в земельну ділянку, відбуваються на підставі документації із землеустрою. Вона є своєрідним «паспортом» земельної ділянки, в якому відображаються всі її юридично та фактично значимі характеристики. При цьому «правильна» документація із землеустрою є запорукою відсутності проблем із законом та третіми особами при використанні земельної ділянки. В цьому і полягає значення належної розробки, погодження та затвердження такої документації. Водночас, такі дії не є суто технічним кроком, позаяк потребують і економічних, і правових, і екологічних знань. Використовуючи ж можливості та цілі розробки певного виду документації із землеустрою, можна вирішити багато практичних задач, умови яких диктує фактичне користування землею.

Не забули й про питання, які ставили на початку статті.

Щоб дати відповідь на перше з них, в нагоді стане Постанова ВАСУ від 29 вересня 2016р. у справі К/800/19142/16.

Фабула судового акту: Рішенням органу місцевого самоврядування позивачу відмовлено у наданні дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення з/д для будівництва реакційного комплексу у зв’язку з тим, що  на цій з/д відсутнє нерухоме майно позивача (ст. 120, п.2, ст. 134 ЗК України).

Позивач оскаржив це рішення та виграв у суді першої інстанції Суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову. Суд касаційної інстанцій скасував рішення суду апеляційної інстанції та залишив в силі рішення суду першої інстанції на користь позивача.

Важливо, що позивач придбав на з/д обєкт незавершеного будівництва (договір купівлі-продажу), ступінь готовності якого була 2% та вніс свої права на цій об’єкт до реєстру прав.  Це стало підставою для суду спростувати твердження органу місцевого самоврядування про відсутність майна позивача на цій з/д.  

Колегія суддів ВКАС також вважає, що суд першої інстанції обрав правильний спосіб захисту порушеного права позивача, обґрунтовано зобов'язавши відповідача надати позивачу відповідний дозвіл на розробку землевпорядної документації, оскільки саме такий спосіб захисту порушених прав позивача забезпечить повне їх поновлення та унеможливить необхідність повторного звернення до суду.

Щодо законності відмови в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою на підставі надання раніше аналогічного дозволу іншому заявнику.

Справа, за наслідками розгляду якої ВС\КАС висловив актуальну правову позицію, стосувалася того, що на одну земельну ділянку були подані дві заяви про надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Одна із заяв була подана раніше, і ця подія стала підставою для місцевої ради для відмови у наданні дозволу по другій заяві. Відмова місцевої ради містилася у листі - відповіді,  а не рішенні місцевої ради прийнятому на сесії. 

Заявник оскаржив таку відмову в порядку адміністративного судочинства.

У постанові ВС від 27 березня 2018 р. (справа №463/3375/15-а) викладені два актуальні висновки. 

По-перше, лист – відповідь місцевої ради на заяву про надання дозволу сам по собі є фактом протиправної бездіяльності місцевої ради, оскільки відмова у наданні дозволу також повинна прийматися у формі рішення місцевої ради, а не листа. При цьому заява повинна бути розглянута місцевою радою в установленому порядку – чого не відбулося. Так, стаття  26 ЗУ «Про місцеве самоврядування» передбачає, що виключно на пленарних засіданнях міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.   

По-друге,  аналіз ст. ст. 116, 118 ЗК України вказує на те, що місцева рада НЕ має права визначати пріоритетність того чи іншого заявника на стадії надання дозволу  на виготовлення проекту землеустрою на одну і ту ж саму земельну ділянку. В даному випадку надання такого дозволу вказує про відсутність обтяжень щодо бажаної з/д і ще не означає позитивного рішення місцевої ради про передачу у власність цієї з/д після виготовлення проекту землеустрою.

Додати коментар


Захисний код
Оновити

ОСТАННІ НОВИНИ